【社会问题的背景】
（1）2010年9月29日，国家七部委下发通知，推出五条措施进一步推进房地产调控，要求地方立即制定实施细则，已印发实施细则的地区，要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善，并严格实行问责制。
随后，各地楼市调控细则纷纷落地，在众多措施中比较突出的就是“限购”，显现政府调控楼市的决心。继北京、上海、深圳等一线城市的限购令出台后，杭州、福州、宁波、厦门、燕郊、香河、固安等二三线市县近日也推出了类似政策，限购令正从中心城市下逐渐外延。
9月30日晚上，深圳紧急出台“限购令”；10月1日，厦门市7个部门联合下发了有关促进房地产业持续健康发展的意见，并决定采取临时性限购措施。
10月7日晚间，上海也出台“限购令”，违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记；9日，宁波市也跟进调控政策出台楼市细则，亦规定每户居民在本市只能新购一套住房；10日，福州市新出台的房价调控补充细则；11日，杭州市研究出台细则，暂定杭州市及外省市居民家庭只能在杭州市新购买一套商品住房(含二手存量住房)；停止执行购房补贴政策等相关收费，并提出落实差别化信贷政策。
（2）目前出台限购令的共有7个城市，虽然都是限制购房套数，但仍有严厉程度上的差异，基本上是越晚出台的政策越严。
北京限购令出台最早，9月29日“二次调控”政策出台后，深圳、厦门、上海、宁波、福州、杭州相继出台执行细则。比较7地的限购令，北京、上海、厦门和杭州四地，核心是每一户家庭可新购一套住房。即不管此前有多少套房子，不管是本地人还是外地人，都有且只有新购买一套住房的资格和权利。宁波另外要求外地人要提供纳税证明或社保证明。深圳和福州的政策更严厉，对购房户限制更多。
（3）综观这回的二次调控政策，其中最具行政强制效力的是限购令；最引人注目的，是对差别化住房信贷政策的进一步完善；最具威慑力的，则是房产税开征。
对手中持有多套住房的炒家来说，开征房产税是最具威慑力的“重磅炸弹”。新政明确提出，要加快推进房产税改革试点并逐步扩大到全国，征收房产税增加了住房持有成本，有利于合理引导住房消费，抑制投机性购房。10月9日，上海市房管局局长刘海生表示，一旦国家政策明确，上海将加快推进房产税。这使上海成为房产税试点城市的局面更明朗，也对其他城市的炒房者构成了较大的心理影响。虽然业界传闻的每年“0.3%~0.4%”的房地产税率还是捕风捉影，但已有不少投资者以此来计算持有房产的成本，继而放弃了原定的买房计划。
（4） 对于限购令和其他二次调控政策的市场影响，房地产业内人士叶某认为，由于提高首付比例和三套房限贷政策，炒房所依赖的金融杠杆作用已经大为削减，已经洗掉了目前市场上大多数的投资投机需求，因此限购房政策的心理影响更大于实际。而政策的效果如何，最终还要着眼在执行上。
（5）针对目前深圳“限购令”所引起的各种细则不明的情况,昨日下午,深圳房协举办了政策解读培训班,100余家开发企业的近200名相关负责人参加了培训。深圳市规划与国土委表示,9月30日之前(含9月30日当天)已在房地产信息系统网签的认购书以及买卖合同,仍可按原政策执行；明确“家庭”的范围为“购房人、配偶及未成年子女”；家庭成员中部分为深圳户籍即可购两套房；允许购房者卖掉现有住房后,在政策标准内新购住房等。
深圳“限购令”自9月30日出台后,针对其限购的细则,一直未有明确条文,此间由于各登记点的执行标准不同,以及中介、银行的理解不同,为市民造成了不少困惑。在昨日的培训班上,深圳市规划与国土委员会相关人员专门就“执行政策的时点、家庭认定、外籍人士购房、联名购房及备案登记需提交的材料”等市民、企业关注的问题进行答疑。
关于政策执行的时点,该负责人表示,考虑到该政策是于9月30日晚出台,因此9月30日之前(含9月30日当天)已在房地产信息系统网签的认购书及买卖合同,仍可按原政策执行,之后(从10月1日起计)的所有商品住房交易必须执行“限购”规定,即深户限购两套房,非深户限购一套房。
至于部分房地产权登记点对于家庭的认定不同,市规划与国土委明确,“家庭”的范围界定为“购房人、配偶及未成年子女”,这意味着成年子女将作为另一个家庭来计算。
此外,该负责人明确,家庭成员全部为深圳户籍或者家庭成员中部分为深圳户籍、部分为非深圳户籍的,均可购买两套住房(登记在深户或非深户家庭成员名下均可)。
深圳楼市实行“限购”措施后,二手房过户审查手续明显增加,因此为配合新政实施,市规划与国土委表示,二手房过户期限由5个工作日调整为10个工作日。
此外,该负责人明确,家庭持有住房数量以新购房时产权系统登记、房地产交易系统已签订买卖合同数量为准,允许卖掉现有住房后,在政策标准内新购住房,而对于产权人在一套住房物业中仅占部分份额的情况,则按其拥有一套住房计算。
另外,购房人在购房时所提交的无婚姻登记记录证明,应当为购房人户籍所在地婚姻登记处出具的证明。
此次培训还强调,房地产开发企业要在售楼处等经营场所显著位置张贴补充通知,提醒购房者注意“限购”政策。市规划与国土委明确,对不符合条件的,市主管部门将不予办理预售商品房备案、一手房现售及二手房交易过户等手续,而对提供虚假信息、材料进行交易的,该交易行为无效,因此造成的法律责任由造假者自行承担。
市房产主管部门同时要求,不得欺骗、误导消费者或散布虚假信息,引起消费者恐慌,一旦查实,将予以严肃处理。
【核心观点】
（1）“限购令”正如部分网友所戏言的那样，具有浓重的计划经济色彩，这种行政干预其实是调控错了靶子。房价降不下来的罪魁祸首不在消费者身上，根子在土地财政和开发商那里。可看看现在的调控措施，几乎都将矛头指向购房者，而很少涉及土地和开发商。而只要延续这种调控思维，限购令必将面临无疾而终的尴尬。理由很简单，楼市的刚性需求可以被压制，但不可能被消灭。如果不着力从根本上改变供需失衡的状况，调控预期，一旦限购令解禁，市场只能报复性反弹。这可是以前历次楼市调控所留下的“宝贵”经验和教训。
（2）因为“限购令”本身的局限性，也就决定了其“暂时过渡”的本质，只是在一个特殊时间段的政府意志行为。因此，“限购令”最终的寿命将取决于政府对于市场是否回调到其认为的合理状态的判断。有人戏称，“限购令”就像当年的“传呼机”，只是座机与移动电话中间的过渡产品而已。更为严重的是，类似于“楼市限购令只是‘假装严厉’”的论调开始浮现。持此论断的人士认为，“限购令”限制的是需求，但如果不从根本上改变供求关系，打开“限购令”的闸门，市场未必不会反弹。
实际上，当前各地争先恐后出台“限购令”，选择的时间点是“国十条”和房产税之间的空档，其出生的时间也决定了其短命的生涯。其实我们只需要仔细研读目前各地推行的限购细则，便会发现，其并没有触及到土地财政、地方政府的收入等根本性的问题。政府的宏观调控政策，无非是为了实现供需平衡，但“限购令”所起的作用，还很有限。
（3） 以往的房价疯涨，或者被归责为国土部推行招拍挂制造地王并推高房价，或者被归责为地方政府土地财政及分税制改革，或者被归责为某些开发商的囤地捂盘，或者被归责为买房人过度超前消费、偏爱买房不爱租房、不合理的消费观，或者被归责为，严厉调控导致了开发商拿地和新开工减少而造成供求紧张，或者被归责为央行发放天量货币和信贷，制造通胀预期。而房价真如政府和公众所希望的下跌时，业主却又大砸开发商的售楼处。其实这些都是给定约束条件下的理性行为。事实表明，如果缺乏一个广泛认可、多方共赢的政策体系，市场各方即便是理性的行为都会遭到指责。“限购令”本身并无“好、坏”可言，问题的关键是，我国需要出台更为稳定的、“不会时常变动”的国家政策，这样才能让群众有一个合理的“购房预期”，否则，多变的政策最终刺伤的，更多的将是最为刚性购房的人民群众。
